Sancaktepe de kat karşılığı yüzdelik oranları

Sancaktepe genelinde kat karşılığı verilme oranları %40 ile %52 arasında değişmekte, imar durumlarında ise genellikle TAKS: 0.35–0.40 ve KAKS (Emsal): 0.95–1.50 aralığı (4 ila 6 kat yapılaşma müsaadesi) öne çıkmaktadır.
Bölgedeki mahallelerin imar yapıları, emsal değerleri ve kat karşılığı oranları şu şekildedir:
Mahalle Bazlı İmar Durumu ve Kat Karşılığı Oranları
| Mahalle / Bölge | Kat Karşılığı Oranı | İmar & Emsal (KAKS) Durumu | Azami Kat İzni | Öne Çıkan Özellikler & Yapılaşma |
|—|—|—|—|—|
| Abdurrahmangazi & Sarıgazi | %48 – %52 | KAKS: 1.25 – 1.50 / TAKS: 0.40 | 5 – 8 Kat | Metro durağına yakınlık ve yüksek cadde ticareti nedeniyle oranlar ilçenin en üst seviyesindedir. |
| İnönü & Emek | %45 – %50 | KAKS: 1.20 – 1.40 / TAKS: 0.35 | 5 – 6 Kat | Cadde ve merkezi lokasyon parsellerinde kat karşılığı pazarlığı yüksek başlar. |
| Osmangazi & Akpınar | %42 – %47 | KAKS: 1.00 – 1.25 / TAKS: 0.35 | 4 – 5 Kat | Bitişik nizamlardan müstakil sitelere geçiş alanıdır; orta ölçekli müteahhit talebi yoğundur. |
| Yenidoğan & Merve | %40 – %45 | KAKS: 0.95 – 1.20 / TAKS: 0.35 – 0.40 | 4 – 5 Kat | Eski yapı stoku fazla olduğundan kentsel dönüşüm hareketliliği yüksektir. |
| Meclis & Atatürk | %45 – %48 | KAKS: 1.10 – 1.35 / TAKS: 0.35 | 5 – 6 Kat | Çekmece ve Çekmeköy sınırına yakınlığı nedeniyle talep istikrarlıdır. |
| Veysel Karani & Hilal | %40 – %45 | KAKS: 0.95 – 1.10 / TAKS: 0.30 – 0.35 | 3 – 4 Kat | Düşük yoğunluklu konut alanları ve villa/az katlı konut konseptine uygundur. |
| Paşaköy | %30 – %35 | KAKS: 0.20 – 0.50 (Köy İçi / Tarım) | 2 – 3 Kat | Büyük bölümü imar sınırlamasında veya koruma bandında kalmaktadır. |
Sancaktepe’de Kat Karşılığı ve İmar Sürecini Etkileyen Kritik Unsurlar
* Parsel Büyüklüğü ve Tevhit (Birleştirme) Bonusu: Sancaktepe uygulama imar planı notlarına göre, parsel büyüklüğü arttıkça (örneğin 1.000 m² ve üzeri toplamalar) belediye kentsel dönüşümü teşvik amacıyla ek emsal artışı verebilmektedir. Bu durum kat karşılığı oranını malik lehine artırır.
* Meyillilik ve Kot Avantajı: Bölgenin eğimli topoğrafyası sayesinde açığa çıkan bodrum katlar (açıktan kat kazanımı), inşaatın toplam bağımsız bölüm sayısını ve dolayısıyla projenin verimliliğini doğrudan yükseltir.
* Donatı Alanı Terkleri: İmar parseline dönüştürülmemiş (hisse veya eski cadde genişletmelerine takılan) alanlarda %45’e varan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılabileceği hesaba katılmalıdır.
İnşaat Maliyeti ve Fizibilite Hesabı (Örnek Proje)
Sancaktepe’de kat karşılığı fizibilite hesabı yapılırken tipik bir 1.000 m² arsa projeksiyonu:
* Arsa Alanı: 1.000 m²
* Emsal (KAKS): 1.25 (Net İnşaat Alanı: 1.250 m²)
* Bürüt Satılabilir Alan (Emsal Harici Katlar Dahil): ~1.850 m² (Yaklaşık 18 adet 100 m² Daire)
* %45 Kat Karşılığı Paylaşımında:
* Arsa Sahibine: 8 Daire (~800-850 m² kullanım alanı)
* Müteahhide: 10 Daire (~1.000 m² kullanım alanı)