Hisselendirme modeli
Hisselendirme modeli, 90 m² gibi küçük metrajlı parsellerin imar hakkını koruyarak büyük bir projeye dönüştürülmesinde yasal ve mantıklı tek çözümdür. Bir hukukçu olarak, bu modelin mülkiyet hukuku ve kat mülkiyeti kanunu (KMK) açısından getirdiği avantajları ve sözleşmede kör nokta kalmaması adına güvenceye almanız gereken hususları çok iyi yönetebileceğinizi biliyorum.
Bu modelde, komşu parsellerle birleşen (tevhid edilen) yeni ana taşınmazda size arsa payı (kat irtifakı payı) verilecek ve bu pay karşılığında projeden hak sahibi olacaksınız. Ancak ileride ortaklığın giderilmesi davaları veya şerefiye anlaşmazlıkları yaşamamak için sözleşmede şu 3 ana unsuru mutlaka somutlaştırmalısınız:
1. Bağımsız Bölüm Tahsisi (Hisse Karşılığı Net Daire/Dükkan)
Sözleşmede sadece “projenin %55’inden hisse verilecektir” ibaresi yer almamalıdır. Toplam proje alanında sizin 90 m²’nizin oluşturduğu arsa payına karşılık:
• Size müstakil (tek başınıza sahibi olacağınız) tam bir daire düşüyor mu?
• Yoksa payınız tam bir daireye yetmediği için büyük bir ticari alana (örn: giriş kattaki dükkana) veya lüks bir konuta belirli bir metrekare hakkı oranında hissedar mı oluyorsunuz?
• Eğer müstakil bir daire tahsis ediliyorsa, bu dairenin katı, numarası ve cephesi ön protokole şimdiden işlenmelidir.
2. Şerefiye ve Metrekare Dengelemesi (Bedel İlavesi / İvaz)
Tevhid edilen arsalarda her komşunun arsasının konumu (yola cephe olması, köşe parsel olması vb.) aynı değerde olmayabilir.
• Firmanın mimarları tarafından hazırlanan şerefiye raporunu mutlaka inceleyin.
• Eğer sizin hakkınız olan %55’lik pay, projede size ayrılan dairenin değerinden fazla çıkarsa aradaki farkın müteahhit tarafından size nakit (ivaz) olarak ödenmesini, az çıkarsa da üzerini borçlanarak tamamlayıp tamamlamayacağınızı sözleşmeye bağlayın.
3. Yönetim Planı ve Kat İrtifakı Kurulması
Hisseli modelde binanın yapımından sonra yönetim planının nasıl oluşturulacağı çok önemlidir. Proje bitip kat irtifakından kat mülkiyetine geçilirken, diğer arsa sahipleriyle aranızda imza krizleri yaşanmaması için:
• Müteahhidin kat irtifakı listesini ve Yönetim Planı taslağını inşaat belli bir seviyeye geldiğinde sizinle paylaşması şartını sözleşmeye ekletin.
Görüşmeleriniz bu çerçevede ilerlerken, toplantıda netleştirmek adına sormak isterim:
• Firma bu hisselendirme planında size müstakil bir konut mu vermeyi planlıyor, yoksa dükkan gibi ticari bir alana ortaklık mı teklif ediyor?
• Birleşilecek komşu parsellerin sahipleriyle de anlaşma sağlanmış mı, yoksa süreç henüz imza toplama aşamasında mı?