KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi” bir diğer deyişle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bir müteahhit ile arsa sahibi veya sahipleri arasında akdedilen sözleşmedir.

İşbu sözleşme ile arsa sahibi bir müteahhitle anlaşmakta ve sahibi bulunduğu arsasında meydana getirilecek olan inşaat karşılığı arsa payını yahut müteahhitin inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını işbu inşai faaliyete karşılık olarak müteaahhite devretmeyi taahhüt ettiği karşılıklı bir akittir. Müteahhitte arsa sahibinin arsasına anlaşılan şekilde yapı inşa etmeyi ve karşılığını arsa payı, bağımsız bölüm olarak almayı kabul ve taahhüt etmektedir. Bu hali ile kısaca kazan kazan mantığı ile hareket eden taraflar ekonomik anlamda karşılıklı bir kazanç ilişkisi içerisine girmektedirler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri kanunda düzenlenmiş sözleşmelerden olmamakla tipik sözleşmeler olarak adlandırılamamaktadır. Ancak bu noktada yargı içtihatları ile adeta bir tipikliğe kavuşmuş olan bu atipik sözleşme türüne yönelik bir içtihat birliği olduğundan söz edilebilir. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri aynı zamanda karma sözleşme niteliğine sahiptir. Uygulamada yapılan sözleşmelere baktığımızda sözleşmelerin içerisinde gayrimenkul devir vaadi, eser, vekalet sözleşmelerine ilişkin edimleri içerdiği edimlerin bazı hallerde iç içe geçtiği bir karma sözleşme modelinden söz edilebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartı Nedir?

Türk Borçlar Kanunun 12. maddesi gereğince;
“Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.”
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine özgü herhangi bir şekil şartı atipik sözleşme olması dolayısıyla kanunen açık bir şekilde öngörülmüş değildir. Ancak işin doğası gereği sözleşme taşınmaz mülkiyetini devir taahhüdü içereceğinden Türk Medeni Kanunun 706. Maddesinde yer alan;

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Şeklindeki düzenleme uyarınca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yani resmi şekilde akdedilmiş olmaları geçerlilik koşulu olarak kabul edilmektedir. Yani noterlikte düzenleme şeklinde hazırlanmış olması gerekmektedir.
Noterde düzenlenmeyen kat karşılığı Sözleşme geçersiz midir?
Yukarıda da izah edildiği üzere Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde akdedilmiş olması gerekmektedir. Ancak bu kuralın istisnaları da bulunmaktadır. Somut olayın durumuna göre sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceği haller ile ifanın düzeltici etkisinin söz konusu olduğu vakıalarda sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmadığından bahisle sözleşmenin geçersizliği öne sürülemez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aşamaları

-Sözleşme öncesi dürüst davranma borcu

Taraflar sözleşme öncesi görüşmelerde dürüst davranmakla karşısındakini yanıltmamakla özellikle müteahhit, basiretli bir tacir olarak davranmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük tarafların ilk temasından sözleşmenin akdedilmesi aşamasına kadar sürmektedir. Sözleşme sonrasında ise sözleşme hükümleri sürecin anayasası halini almaktadır.

-Proje Müzakeresi

Edimin yerine getirilmesi hedeflenen arsa üzerinde inşa edilecek yapının cinsini, projesini, inşaatta kullanılacak malzemeleri ve diğer ayrıntıların müzakere edildiği, sürecin sağlıklı yürütülmesi için arsa sahibinin müteahhite gerekli dökümanları vermesi ve müteahhitin de basiretli bir tacir olarak belediye ve mevzuat dairesinde inşa edebileceği projeyi arsa sahiplerine sunması gereken aşamadır.

-İlave yapı, İmar mevzuat değişiklikleri ön görülmelidir.

Projede ileride yapılabilecek olan değişiklikler, ek maliyetler de genellikle sözleşme kapsamında belirlenmek üzere müzakere edilmelidir. Mevzuat değişikliği gibi kazanılmış hak oluşturmayacak etkide değişiklikler halinde sözleşmede çıkış yolları belirlenmiş olmalıdır.

-Müteahhite devrolunacak arsa payı yahut bağımsız bölümlerin aşamalandırılması

Burada yapılmak istenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin türüne göre farklı tercihler söz konusu olabilmektedir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken nokta hiçbir tarafın hak kaybına uğramayacağı şekilde adil bir devir şekli ve aşaması kararlaştırılmasıdır.

-İpotekli/Şerhli olarak sözleşmenin imzalanması ile birlikte müteahhite devir sonrasında müteahhit tarafından arsa sahiplerine teslim.
-İnşaat seviyesine bağlı olarak müteahhite aşamalı devir.
-Müteahhite isabet eden dairelerde bulunan şerhin aşamalı kaldırılması

Gibi çok farklı ve çeşitli modeller kararlaştırılabilir. Önemli olan bu kararlaştırmada hukuki güvenliğin tam olarak sağlanmış olmasının teminidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, ipotek, teminat mektubu gibi çözümlerin taraflarca uygulamada tercih edildiği görülmektedir.
-Ödeme yükümlülüklerinin ve risk sorumluluklarının açıkça belirlenmesi
İnşaat aşamalarında meydana gelebilecek risklerden sorumluluğun net olarak belirlenmesi ve ödeme yükümlülüklerinin detaylı olarak kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Zira bazı kararlaştırılmayan ödemelerin arsa sahiplerine, bazılarının müteahhite isabet edeceği yönünde beklenmeyen bir yargı kararı ile karşılaşılabilmektedir.
-Teslim şekillerinin kararlaştırılması
Arsanın teslim yükümlülüğü arsa sahiplerinin üzerindedir. Bu yükümlülüğün ne surette ve şekilde gerçekleştirileceği sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır. Aynı şekilde müteahhit tarafından tamamlanan bağımsız bölümlerin teslimi de yine kararlaştırılmalıdır.

-Taşeron alt taşeron kullanma yetkisi ve kapsamı
Müteahhitin inşaatın hangi aşamalarında taşeron veya alt taşeron kullanabileceği yahut bizzat edimi ifa yükümlülüğü olup olmayacağı kararlaştırılması gereken önemli etmenlerdendir.
-Gecikme hali ve sözleşmenin tasfiyesinin kararlaştırılması
Sözleşmede verilen taahhütlere uyulmaması yahut sözleşme sürelerine riayet edilmemesi halinde riayet etmeyen taraf karşı tarafı zarara uğratacaktır. Sözleşmede buna yönelik bir kararlaştırma yapılması halinde

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Sözleşmenin taraflarının fiil ehliyetine sahip olması başlıca şartlardandır. Bu anlamda kısıtlıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmesi ancak vasilerinin rızası ve vesayet makamı onayı ile mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin konusu imkansız olmamalıdır. Sözleşmede vaat edilen edimin imar mevzuatına aykırı olmaması gerekmektedir. İnşaatın yapılacağı arsanın, imarının olması gerekmekte olup bu vasfa sahip olmayan bir arsa üzerinde yapılmış olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde durum tartışmalı olmakla beraber düzelebilir imkansızlık ile imkansızlık arasındaki farka göre bir yol izlenmesi gerekmektedir. Bu konudaki görüşlerimiz için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İmar Engelleri Nedeniyle İnşaat Süresinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi
Arzu edilen sona erme nedeni işin gereği gibi ifası ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermesidir. Ancak gereği gibi ifa edilmeme hallerinde sözleşmenin feshi, sözleşmeden dönme, ifa ikamesi, tazminat, cezai şart gibi yöntemler gündeme gelmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin feshi için dava açmak gerekmektedir. Tek taraflı fesih teorik olarak kabul edilebilir bir fesih yöntemi değildir. Ancak irade uyuşmasının her iki taraf açısından da fesih olarak kabul edilmesi halinde sözleşmenin feshinden ve tasfiyesinden söz edilebilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklı Davalarda Görevli Mahkeme

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerine ilişkin davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.