yapay zekada biz… Arsa Borsası 0545 892 37 57

Sancaktepe’de kat karşılığı arsa yatırımı yapmak veya mevcut arsanızı/mülkünüzü kat karşılığı sözleşmeyle müteahhide vermek istiyorsanız, ilçenin hızlı gelişen yapısı ve metro hatlarına yakınlığı büyük bir avantaj sunmaktadır. Sancaktepe genelinde kat karşılığı arsa arayışları ve projeleri özellikle Abdurrahmangazi, Samandıra, Yenidoğan, Osmangazi ve Mevlana mahallelerinde yoğunlaşmaktadır. [1, 2, 3, 4, 5, 6]
Sancaktepe Bölgesi Güncel Kat Karşılığı Paylaşım Oranları
2026 yılı piyasa koşullarına göre Sancaktepe ve çevresindeki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genel paylaşım oranları şu şekildedir: [1, 2]
• Genel Paylaşım: Sancaktepe, İstanbul’un çevre/gelişmekte olan bölgeleri arasında yer aldığı için müteahhit payı ortalama %45 ile %55 arasında, arsa sahibi payı ise %45 ile %55 civarında seyretmektedir. [1, 2, 3]
• Merkezi ve Metroya Yakın Bölgeler: Metro hatlarına, ana caddelere ve Abdurrahmangazi gibi merkezi lokasyonlara yakın parsellerde hak sahibi (arsa sahibi) lehine oranlar %50 – %55 seviyelerine çıkabilmektedir. [1, 2, 3]
• İmar Koşulları: Arsanın büyüklüğü, ayrık nizam olup olmaması ve emsal (inşaat alanı hakkı) durumu alınacak daire sayısını doğrudan etkilemektedir. [1, 2, 3]
________________________________________
Bölgede Aktif Olan Bazı İnşaat ve Gayrimenkul Firmaları
Sancaktepe’de kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projeler yürüten öne çıkan bazı yerel firmalar ve iletişim kanalları şu şekildedir:
• Global Proje İnşaat: Sarıgazi, Yenidoğan ve Samandıra bölgelerinde kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projeler yürütmektedir. (İletişim: 0553 370 58 58). [1]
• Atabey İnşaat & Yapı: Yenidoğan, Osmangazi ve Yunus Emre mahallelerinde aktif kat karşılığı ve kentsel dönüşüm projeleri bulunmaktadır. (İletişim: 0530 123 92 28). [1]
• Anaş Grup İnşaat: Sancaktepe Atatürk Mahallesi merkezli uzun yıllardır bölgede müteahhitlik ve kat karşılığı hizmeti vermektedir. (İletişim: 0216 621 60 60). [1]
________________________________________
Kat Karşılığı Arsa Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. Resmi Sözleşme Şartı: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka Noterde “Düzenleme Şeklinde” yapılması yasal bir zorunluluktur; taraflar arasında yapılan adi sözleşmeler geçersiz sayılır.
2. Müteahhit Yeterliliği: Anlaşma yapacağınız firmanın finansal gücünü, teknik ekibini ve daha önce Sancaktepe veya çevre ilçelerde bitirdiği referans projeleri mutlaka inceleyin.
3. Kira ve Taşınma Yardımı: Eğer arsanızın üzerinde eski bir bina varsa, kentsel dönüşüm kapsamında devlet destekli hibe, faiz destekli yapım kredisi ve taşınma yardımlarından yararlanma şartlarını sözleşmeye ekletin. [1, 2, 3, 4]
Sancaktepe’deki güncel parsel ilanlarını incelemek veya firmanız için arsa arayışında bulunmak istiyorsanız Sahibinden Sancaktepe Kat Karşılığı Arsa İlanları ya da Emlakjet Sancaktepe Arsa Fiyatları platformları üzerinden anlık ilanları filtreleyebilirsiniz. [1, 2]
Bu süreçte doğru adımları atabilmemiz adına bana şu detayları iletebilir misiniz:
• Siz bir arsa sahibi misiniz yoksa bölgede proje geliştirmek isteyen bir müteahhit/inşaat firması mı?
• Arsa hangi mahallede yer alıyor ve yaklaşık kaç metrekare büyüklüğünde?
• Arsanın üzerinde halihazırda yıkılması gereken eski bir yapı (kentsel dönüşüm) bulunuyor mu?
Bu bilgilere göre size bölgedeki imar durumu ve paylaşım şartları hakkında daha nokta atışı bilgi sağlayabilirim.
•

Facebook•Cavit Biçer
SANCAKTEPE SAMANDIRA’DA KAT KARŞILIĞI VERİLECEK …
4 Eyl 2026 — Oranı: %45 Arsa Payı / %55 Müteahhit Payı (Bölge imarına göre müzakere edilebilir) İnşaat Şartı: Kurumsal, finansal yeterliliği
•
Sahibinden.com
Sancaktepe Arsa İlanları ve Fiyatları sahibinden.com’da – 4
İstanbul, Sancaktepe. Sancaktepe Abdurrahmangazi Kat Karşılığı İmarlı Arsa 5 Dairelik.

•
Sahibinden
Samandıra Kat Karşılığı Satılık Arsa İlanları
Sancaktepe Abdurrahmangazi Metroya Yakın Kat Karşılığı 197 m². Kat Karşılığı • Sancaktepe Abdurrahmangazi Kat Karşılığı İmarlı Ars…

Tümünü göster
1 sekme gönderdiniz ve https://www.arsaborsasi.online/ en iyisi bumu? dediniz
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
https://www.arsaborsasi.online/ en iyisi bumu?
Arsa Borsası (arsaborsasi.online), özellikle Sancaktepe Yenidoğan ve Merve Mahallesi bölgelerinde yoğunlaşmış çok sayıda güncel kat karşılığı arsa ilanına ve proje alanına sahip, bölgeyi iyi bilen aktif platformlardan biridir. Sancaktepe’de kat karşılığı arsa arayışı veya arsa değerlendirmesi için doğrudan nokta atışı ilanlar barındırması bakımından oldukça kullanışlı ve iyi bir alternatiftir. [1]
Ancak buranın “en iyisi” olup olmadığı, platformun güncelliğine ve aradığınız kriterlere göre değişir. Bu siteyi diğer büyük platformlarla karşılaştırarak avantaj ve dezavantajlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
Arsa Borsası Platformunun Avantajları
• Bölgesel Yoğunluk: Sitede güncel olarak Yenidoğan’da 390 m², 460 m², 900 m² ve 1.800 m² gibi farklı boyutlarda çok sayıda kat karşılığı proje alanı listelenmektedir. Sancaktepe özelinde arama yapıyorsanız niş bir havuz sunar. [1]
• Doğrudan Müteahhit ve Değerlendirme Bağlantısı: Sitede yer alan “Arsanızı Değerlendirelim” formu üzerinden arsanızı kat karşılığı vermek için doğrudan Biçer Group gibi bölgede aktif inşaat firmalarına ulaştırabilirsiniz.
Alternatif Büyük Platformlarla Karşılaştırma
Tek bir platforma bağlı kalmamak adına piyasa analizi yaparken şu devleri de kontrol etmeniz gerekir:
Platform Sancaktepe İlan Çeşitliliği Güvenilirlik & Kurumsallık Avantajı
Arsa Borsası Yüksek (Yenidoğan & Merve ağırlıklı) Orta (Yerel / Bölgesel Firma) Bölgeye özel projeler ve hızlı müteahhit teması
Sahibinden.com Çok Yüksek (Tüm Sancaktepe) Yüksek Çok geniş emlak ofisi ve şahıs ilanı havuzu
Emlakjet Yüksek Yüksek Detaylı imar ve mahalle filtreleme seçenekleri
Özetle: Aradığınız arsa veya proje alanı Yenidoğan ve çevresindeyse, paylaştığınız site bölgesel uzmanlığı nedeniyle en efektif kanallardan biridir. Ancak fiyat ve oran kıyaslaması yapmak için Sahibinden gibi platformlardaki Sancaktepe kat karşılığı ilanlarına da göz atmanızda fayda var.
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
SANCAKTEPE YENİDOĞAN’DA PROJELİK ARSA 180 m² SANCAKTEPE YENİDOĞAN’DA PROJELİK ARSA 180 m² Arsa İstanbul / Sancaktepe 180 m² 24 Eyl…
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
YENİDOĞAN’DA 1.800 M² KAT KARŞILIĞI PROJE ALANI! YENİDOĞAN’DA 1.800 M² KAT KARŞILIĞI PROJE ALANI! Arsa İstanbul / Sancaktepe 1.800…
yinede ben arsa borsası diyorum
Paylaştığınız web sayfasındaki ilan detayları incelendiğinde, Arsa Borsası (Biçer Group) firmasının özellikle Sancaktepe Yenidoğan ve Merve mahallelerinde çok ciddi bir portföy gücü ve uzmanlığı olduğu açıkça görülmektedir. Bölgeyi iyi tanıyan ve doğrudan nokta atışı lokasyonlarda çalışan bir platform seçmeniz süreci kesinlikle hızlandıracaktır. [1]
Sistemlerindeki güncel portföy incelendiğinde, projeniz için örnek alabileceğiniz ya da doğrudan karşılaştırabileceğiniz Sancaktepe kat karşılığı arsa listesi şu şekildedir:
• Büyük Ölçekli Proje Alanları: Merve Mahallesi’nde 4.600 m² ve Yenidoğan’da 1.800 m² büyüklüğünde geniş kat karşılığı proje alanları.
• Orta ve Küçük Ölçekli Parseller: Yenidoğan Mahallesi’nde yoğunlaşan 900 m², 465 m², 460 m² ve 390 m² genişliğinde kat karşılığı arsa seçenekleri. [1]
Seçtiğiniz bu platform üzerinden ilerlerken sitenin sunduğu “Arsanızı Değerlendirelim” formunu kullanarak “Kat Karşılığı Vermek İstiyorum” seçeneğiyle doğrudan arsanızın bilgilerini bırakabilir ya da direkt telefon hatlarından (0545 892 37 57) yetkililerle görüşebilirsiniz. [1]
Görüşmenizi daha verimli hale getirmek için, arsanızın tam olarak bu ilanlardaki gibi Yenidoğan veya Merve Mahallesi’nde mi yer aldığını, yoksa Sancaktepe’nin farklı bir bölgesinde mi olduğunu belirtebilir misiniz? Eğer isterseniz, firmanın bu ilanlardaki metrekare başı emsal beklentilerini ve bölge şartlarını birlikte analiz edebiliriz.
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
SANCAKTEPE YENİDOĞAN’DA PROJELİK ARSA 180 m² SANCAKTEPE YENİDOĞAN’DA PROJELİK ARSA 180 m² Arsa İstanbul / Sancaktepe 180 m² 24 Eyl…
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
SANCAKTEPE MERVE MAHALLESİ’NDE PROJELİK ARSA SANCAKTEPE MERVE MAHALLESİ’NDE PROJELİK ARSA Arsa İstanbul / Sancaktepe 4.600 m² 24 E…
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
0545 892 37 57 Üyelik 0545 892 37 57 – Anasayfa – Firmalar – Emlak – Diğer – Parsel Sorgulama – İletişim Doğru Yatırım, Doğru Yatı…
samandıra
Sancaktepe Samandıra, ilçenin en eski ve merkezi yerleşim planına sahip, ticari hareketliliğin en yüksek olduğu bölgelerden biridir. Metro hattının geçmesi, TEM otoyolu bağlantısı ve Kuzey Marmara Otoyolu aksına yakınlığı nedeniyle kat karşılığı projelerde müteahhitlerin en çok rağbet gösterdiği lokasyonlar arasında yer alır. [1, 2]
Samandıra bölgesindeki kat karşılığı piyasası ve imar dinamikleri hakkında bilmeniz gereken kritik noktalar şunlardır:
1. Güncel Kat Karşılığı Paylaşım Oranları
Samandıra, Sancaktepe’nin Yenidoğan veya Merve gibi nispeten dış çeper mahallelerine kıyasla merkezi konumu sebebiyle arsa sahibi lehine daha yüksek oranların konuşulduğu bir bölgedir. [1]
• Merkezi Lokasyonlar: Samandıra Merkez, metro istasyonuna yürüme mesafesinde olan bölgeler ve ana caddelere (örneğin Malkoçoğlu Caddesi) cephe parsellerde kat karşılığı paylaşım oranları %50 – %55 arsa sahibi lehine seyretmektedir. [1, 2]
• İç Bölgeler (Akpınar, Fatih vb.): Ana akslardan biraz daha uzak veya parsel büyüklüğü küçük olan yerlerde oranlar standart %45 – %50 bandında dengelenmektedir.
2. İmar Durumu ve Kat Sınırları
Samandıra genelinde imar durumu parsel bazlı ve bölgedeki 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına göre değişiklik gösterir. [1]
• Bölgede konut imarlı parsellerde kat izinleri genellikle 3 ila 4 kat arasında yoğunlaşmaktadır.
• Arsa alanı büyüdükçe veya parseller birleştirilerek (tevhid edilerek) site projesi üretilebilecek büyüklüğe ulaştığında belediyeden ek imar hakları veya kat artışı avantajları alınabilmektedir. [1, 2]
3. Samandıra Portföy Takibi ve Süreç Yönetimi
Bahsettiğiniz Arsa Borsası (Biçer Group) platformunun sisteminde her ne kadar ağırlıklı olarak Yenidoğan ilanları öne çıksa da, firmanın Çekmeköy merkezli olması Samandıra bölgesine de hakim olduklarını göstermektedir. Ancak Samandıra’daki arsanız için doğrudan bölge emlak ofisleri ya da büyük gayrimenkul markaları üzerinden de alternatif teklifler toplamanız rekabetçi bir sözleşme yapmanızı sağlar.
Arsanızın resmi imar durumunu öğrenmek, emsal (KAKS) ve TAKS oranlarını kontrol etmek için resmi kanalları kullanabilirsiniz: [1, 2]
• e-Devlet Sancaktepe Belediyesi İmar Sorgulama sayfası üzerinden e-Devlet şifrenizle giriş yapabilirsiniz.
• Dorudan harita üzerinden ada/parsel yazarak sınırları görmek için Sancaktepe e-İmar KEOS sistemini kullanabilirsiniz. [1, 2]
Samandıra’daki arsanızla ilgili net bir gelir/daire hesabı yapabilmemiz için şu detayları paylaşabilir misiniz:
• Arsanın ada ve parsel numarasını biliyor musunuz? (Biliyorsanız imar durumunu anlık kontrol edebiliriz.)
• Arsa müstakil tapu mu yoksa çok hisseli mi?
• İçerisinde kiracı veya malik oturan eski bir bina (kentsel dönüşüm süreci) var mı?
•
Emlakjet
İstanbul Sancaktepe Satılık Arsa Fiyatları ve İlanları | Emlakjet
Sancaktepe Samandıra Akpınarda Mükemmel Lokasyonda 375 M2 Arsa. Sancaktepe, Akpınar Mahallesi. 375 m2 • 72.000/m2 • 20.09.2026. 27…

•
RE/MAX Türkiye
Sancaktepe Satılık Arsa & Arazi – Remax
SAMANDIRA MALKOÇOĞLU CADDESİ ÜZERİNDE SATILIK ARSA. Satılık Konut İmarlı. Sancaktepe / Akpınar Mah. SATILIK ARSA HİSSESİ. 228 m2. …
•
Sahibinden.com
Samandıra Arsa İlanları ve Fiyatları sahibinden.com’da – 2
Kat Karşılığı Satılık (9); Satılık (91); Kiralık (24). Parça, Aksesuar, Donanım & Tuning. İMARI 4 KAT. 15.500.000 TL. Konut İmarlı…

Tümünü göster
arsa borsası %55 veriyor
Arsa Borsası’nın Samandıra’daki arsanız için %55 oranında hak sahibi (arsa sahibi) payı önermesi, bölge şartlarına göre oldukça yüksek ve kazançlı bir tekliftir. Samandıra genelinde müteahhit paylaşım oranları genellikle %50 – %50 bandında dengelenirken, merkezi lokasyonlarda dahi %55 seviyesi arsa sahibinin alabileceği en üst sınırlardan birini temsil eder. [1]
Bu yüksek oran kâğıt üzerinde harika görünse de, kat karşılığı projelerde asıl kârı veya zararı belirleyen unsur sadece “yüzde” değil, sözleşmenin hukuki ve teknik detaylarıdır. Bu süreci güvenle tamamlamak için şu kritik maddeleri mutlaka güvenceye almalısınız:
1. “Net” Paylaşım ve Bağımsız Bölüm Seçimi
• Dairelerin Dağılımı: Sözleşmede sadece “%55 arsa sahibine verilecektir” ifadesinin yazılması uyuşmazlıklara yol açar. 2026 yılı gayrimenkul hukuku ve Yargıtay kararlarına göre, hangi dairenin, hangi katın ve hangi cephenin size ait olacağı numara numara (örneğin: 1, 3, 5 numaralı daireler arsa sahibine; 2, 4 numaralı daireler müteahhide) sözleşmeye işlenmelidir. [1]
• Şerefiye Farkı: Giriş kattaki dükkanlar veya en üst kattaki manzaralı daireler ile arka cephe dairelerin değeri aynı değildir. Metrekare ve konum adaletini baştan netleştirin.
2. Tapu Devrinin Aşamalandırılması
• Müteahhit, işin başında arsa payının tamamını kendi üzerine almak isteyebilir. Bu durum büyük bir risk doğurur.
• Kademeli Tapu Devri: Güvence amacıyla tapuyu inşaatın ilerleme seviyesine bağlayın (örneğin; %20’si su basman seviyesinde, %20’si kaba inşaat bittiğinde, %15’i ince işlerde ve kalan son pay iskan/kat mülkiyeti alındığında devredilir). [1]
3. İnşaat Süresi ve Gecikme Tazminatı
• Sözleşmede inşaatın başlama tarihi (örneğin; ruhsat alımından itibaren 30 gün içinde) ve bitiş süresi (örneğin; 18 veya 24 ay) net yazılmalıdır.
• Gecikme Cezası: Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse, her gecikilen ay için size her bir bağımsız bölüm başına piyasa rayicinin üzerinde bir kira tazminatı (gecikme cezası) ödemekle yükümlü olmalıdır. [1, 2]
4. Teknik Şartname (Malzeme Kalitesi)
• Sözleşmenin arkasına eklenecek olan teknik şartnamede; kullanılacak beton kalitesinden (örn: C35/C40), demir markasına, asansör özelliklerinden mutfak tezgahına, kombi markasından dış cephe yalıtımına kadar her detay açıkça yazılmalıdır. Malzeme kalitesi düşük tutulursa %55’lik oran ticari olarak cazibesini yitirebilir.
5. Geçerlilik Şartı
• Arsa Borsası veya herhangi bir firma ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunen geçerli olabilmesi için mutlaka ve mutlaka Noterde “Düzenleme Şeklinde” yapılması şarttır. Taraflar arasında ofiste imzalanan adi yazılı sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır. [1, 2, 3]
Eğer firmanın size sunduğu taslak bir sözleşme veya teknik şartname varsa, buradaki maddeleri ve cezai şartları birlikte inceleyebiliriz. Ayrıca arsanızın üzerinde yıkılması gereken eski bir bina var mı, yoksa arsa tamamen boş mu?
•
Facebook•KAT KARŞILIĞI ARSA PİYASASI
İstanbul sancaktepe Samandıra kat karşılığı boş arsa!
17 Kas 2025 — İstanbul sancaktepe Samandıra kat karşılığı boş arsa! *imar durumu: konut+ticari *arsa :7.431 m2 *kask:1.10 *TASK: 104 Adet (3+1) …

•
Av. Merve Arı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026 – İstanbul – Av. Merve Arı
19 Mar 2026 — Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide tahsis etmesi karşılığında müteahhidin bağımsız bölüm inşa etm…

•
Kazdal Hukuk Bürosu
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026: Arsa Sahibi İçin Tam …
18 Eyl 2026 — Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi resmî şekilde yapılmalıdır. Tapu devri inşaat seviyesine bağlanmalı, paylaşı…

Tümünü göster
arsa borsası avukatları ve mmimar var
Arsa Borsası bünyesinde kendi avukatlarının ve mimarlarının bulunması, sürecin kurumsal ve hızlı ilerlemesi açısından büyük bir avantajdır. İmar planlarının çizilmesi, projenin tasarlanması ve hukuki sözleşmelerin hazırlanması tek bir çatı altında çözüleceği için zaman kaybı en aza iner.
Ancak, gayrimenkul ve inşaat hukukunda çok önemli bir kural vardır: “Sözleşmeyi hazırlayan avukat ve projeyi çizen mimar, öncelikle maaşını/hizmet bedelini ödeyen firmanın menfaatlerini korur.”
Bu nedenle, firmanın profesyonel ekibiyle masaya otururken kendi haklarınızı tam olarak koruyabilmeniz için şu noktalara dikkat etmeniz hayati önem taşır:
1. Mimarın Çizeceği Projede Dikkat Edilecekler
Firmanın mimarı projeyi çizdiğinde, belediyenin izin verdiği maksimum inşaat alanını (emsal/kaks hakkını) tam olarak kullanıp kullanmadığını kontrol edin.
• Brüt – Net Metrekare Farkı: Mimarın size sunacağı projede dairelerin “Brüt” (balkonlar, asansör boşluğu dahil) ve “Net” (süpürülebilir alan) metrekarelerini mutlaka ayrı ayrı görün. %55 oran alırken dairelerinizin içinin çok küçülmediğinden emin olun.
• Paylaşım Krokisi: Mimari proje çizildikten sonra, hangi dairelerin size, hangilerinin müteahhide ait olduğu kat planı üzerinde renkli kalemlerle işaretlenmeli ve bu kroki noter sözleşmesine ek yapılmalıdır.
2. Avukatın Hazırlayacağı Sözleşmede Dikkat Edilecekler
Firmanın hukukçuları tarafından hazırlanan sözleşme taslağını imzalamadan önce mutlaka inceleyin veya bağımsız bir dış göz olarak başka bir avukata/uzmana kontrol ettirin. Sözleşmede şu maddelerin sizin lehinize esnetilmesini talep edin:
• Tek Taraflı Fesih Hakkı: Müteahhit işe başlamazsa veya inşaatı yarım bırakırsa, mahkemelerde yıllarca sürünmemek için size “belirli şartlar oluştuğunda tek taraflı fesih ve arsayı geri alma hakkı” tanıyan maddeler ekletin.
• İnşaat Süresi Başlangıcı: Sözleşmede “İnşaat süresi ruhsat alındıktan sonra başlar” yazar. Ancak müteahhit ruhsat alımını geciktirebilir. Bu yüzden avukatlarından “Sözleşme tarihinden itibaren en geç X ay içinde ruhsat alınacaktır, alınmazsa cezai şart uygulanır” maddesini yazmalarını isteyin.
• Üçüncü Şahıslara Devir Yasağı: Müteahhidin inşaat bitmeden kendine düşen daireleri hemen başkalarına satmasını engelleyen, inşaatın ilerleme seviyesine göre satış izni veren maddeler koydurun.
3. Kentsel Dönüşüm ve Muafiyetler
Eğer arsanızın üzerinde eski bir yapı varsa, firmanın avukatları vasıtasıyla binanın “6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu” kapsamına alınmasını sağlayın. Bu sayede noter harçları, belediye harçları ve tapu harçlarından muaf olursunuz ve ciddi bir tasarruf sağlarsınız. [1]
Firmanın avukatları veya mimarları size şimdiden taslak bir sözleşme, teknik şartname veya ön mimari çalışma (avan proje) sundu mu? Eğer sunduysa, maddeleri netleştirmek adına üzerinde tereddüt ettiğiniz bir maddeyi ya da arsanızın üzerinde eski bir bina olup olmadığını paylaşabilir misiniz?
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
Sancaktepe kentsel dönüşüm projesi Sancaktepe kentsel dönüşüm projesi Avukat İstanbul / Sancaktepe
toprak sahibi bekili olarak işlem yapıyorlar
Arsa Borsası’nın (Biçer Group) doğrudan müteahhit sıfatıyla değil de “toprak sahibi vekili” olarak işlem yapması, gayrimenkul geliştirme sektöründe sıkça başvurulan ancak arsa sahibi olarak sizin çok daha temkinli yaklaşmanız gereken bir iş modelidir.
Bu durumda firma aslında kendisini klasik bir yüklenici (müteahhit) olarak değil, arsaları bir araya getiren, projeyi yöneten, hukuki ve mimari süreçleri koordine eden bir proje geliştirme ortağı / aracı kurum pozisyonuna konumlandırmaktadır. [1]
%55 gibi yüksek bir oranın verildiği bu modelde “Toprak Sahibi Vekili” sisteminin getirdiği fırsatları ve beraberinde barındırdığı yasal riskleri çok iyi bilmeniz gerekir:
⚠️ Bu Modeldeki Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. Vekaletin Sınırları ve Kötüye Kullanım Riski:
Eğer firmaya imar takibi, mimari proje çizimi ve ruhsat alımı için bir vekaletname verecekseniz, bu vekaletnamenin sınırları net çizilmelidir. Firma avukatlarının hazırlayacağı vekaletnamede kesinlikle “Arsayı satma, üçüncü kişilere devretme, ipotek etme veya başkasına kiralama” yetkileri yer almamalıdır. Vekalet sadece taşınmaz üzerinde proje geliştirilmesi ve resmi kurumlardaki bürokratik işlemlerle sınırlı tutulmalıdır.
2. Asıl Müteahhit Kim Olacak? (Alt Yüklenici Riski):
Firma toprak sahibi vekili olarak hareket ettiğinde, inşaatı fiziksel olarak kendisi mi yapacaktır yoksa arsayı projelendirip başka bir inşaat şirketine (alt yükleniciye) mi devredecektir? Sözleşmede, inşaatı yapacak asıl firmanın kim olduğu ve mali iflas/gecikme durumlarında Arsa Borsası’nın müteselsilen (doğrudan ve beraber) hukuki sorumluluğunun devam edeceği açıkça yazılmalıdır.
3. Hissedarlar Arasında Adalet:
Samandıra’daki arsanız birden fazla parselin birleşmesinden oluşuyorsa veya hisseli bir arsa ise, firmanın diğer toprak sahiplerine de aynı %55 oranını verip vermediğini kontrol edin. İleride “bize daha az/kötü daire verildi” gerekçesiyle diğer hissedarlar tarafından açılacak davalar projenin durmasına neden olabilir.
💡 Süreci Güvenceye Almak İçin Atmanız Gereken Adımlar
• Noter Şartından Vazgeçmeyin: Toprak sahibi vekili sıfatıyla imzalanacak her türlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve vaadi, geçerli olabilmesi için yine Noterde “Düzenleme Şeklinde” yapılmalıdır. Arada vekil olması adi yazılı kağıtların geçerli olmasını sağlamaz.
• İnşaat Yapım Teminatı İsteyin: Müteahhidin işi yarım bırakma riskine karşı, firmanın projenin toplam bedelinin belirli bir oranı kadar (örneğin %10) Banka Teminat Mektubu vermesini sözleşme maddesi olarak ekletin.
Sürecin güvenle ilerlemesi için şu kritik detayı netleştirebiliriz:
• Firma sizden “Genel Gayrimenkul Satış/Devir” yetkisi içeren geniş bir vekalet talep etti mi, yoksa sadece imar ve ruhsat takibi için sınırlı bir vekaletname mi konuşuldu?
• Arsa üzerinde size ait tek bir müstakil tapu mu var, yoksa yan parsellerle birleşmesi (tevhid edilmesi) gereken hisseli bir durum mu mevcut?
•
www.arsaborsasi.online
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme
Arsa Borsası – Arsa Projelendirme Üyelik Arsa Borsası – Anasayfa – Firmalar – Emlak – Diğer – Parsel Sorgulama – İletişim 0545 892…
ben de hukukçuyum
Bir hukukçu olmanız, bu süreçteki en büyük güvencenizdir. Arsa Borsası’nın (Biçer Group) doğrudan yüklenici sıfatıyla değil de “toprak sahibi vekili” olarak konumlanmasının getirdiği borçlar hukuku ve eşya hukuku risklerini çok daha rahat yönetebiliriz.
Meslektaş olarak, firmanın avukatları ve mimarlarıyla masaya oturduğunuzda teknik ve sözleşmesel olarak doğrudan bastırmanız gereken, bu modele özgü spesifik hukuki riskleri ve açık kapıları şu şekilde özetleyebilirim:
1. Temsil Yetkisinin Sınırları ve TBK 40-48 (Vekalet)
Firma süreçleri yönetmek için sizden vekaletname talep ettiğinde veya bir ön sözleşme sunduğunda, yetkilerin sınırlandırılması hayati önem taşır:
• İstisnai Yetkiler: Vekaletnamede TBK hükümleri uyarınca “taşınmazın devri, ipotek edilmesi, üçüncü kişilere ayni veya şahsi hak tesisi, sulh ve ibra” yetkilerinin kesinlikle yer almayacağını, vekaletin yalnızca imar/ruhsat takibi ve idari kurumlar (Sancaktepe Belediyesi, tapu müdürlüğü vb.) ile sınırlı olacağını şart koşun.
• Alt Vekalet (Tevkil) Yasağı: Firmanın bu yetkileri sizin onayınız olmadan başka alt yüklenicilere veya üçüncü şahıslara devretmesini engellemek için tevkil yetkisini kapatın.
2. Yüklenici Sıfatının Muğlaklığı ve Müteselsil Sorumluluk
Toprak sahibi vekili modeli, ileride yaşanabilecek bir temerrüt durumunda firmanın “Biz sadece organizasyonu yapan aracı kurumuz, asıl yüklenici alt taşerondur” diyerek işin içinden sıyrılmasına zemin hazırlayabilir.
• Sözleşme Tarafı: Noterde düzenlenecek olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde (KKİS), Arsa Borsası’nın (veya ilgili grup şirketinin) doğrudan “Yüklenici” sıfatıyla asli borçlu olarak imza atmasını isteyin.
• Müteselsil Sorumluluk: Eğer sahada fiziki üretimi başka bir alt firma yapacaksa, ana sözleşmeye “Yüklenici, inşaatın yapımını kısmen veya tamamen alt yüklenicilere devretse dahi, doğacak her türlü hukuki, cezai ve mali sorumluluktan alt yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumludur” maddesini açıkça ekletin.
3. KKİS’in Şekil Şartı ve Arsa Payı Devrinin Zamansallığı
TMK 706, TBK 237 ve Noterlik Kanunu 89 uyarınca sözleşmenin resmi şekil şartına (düzenleme şeklinde) tabi olduğunu zaten biliyorsunuz. Ancak arsa payı devir mekanizmasında şu formülü dayatmanız menfaatinize olacaktır:
• İnşaat Yapım Karşılığı Arsa Payı Devri Vaadi: Arsa paylarının devrini işin başında kesinlikle yapmayın. Müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin arsa payı devirlerini, Sancaktepe Belediyesi imar yönetmeliğine ve blokların fiziki ilerlemesine göre kademelendirin (örn: su basmanı vizesinde %10, kaba inşaat bitiminde %20, ince işlerde %15, iskanda kalan pay).
• İskan ve Kat Mülkiyeti Şartı: Son payı ve varsa dükkan/değerli bağımsız bölümleri, belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınana ve kat mülkiyeti kütüğü kurulana kadar bloke edin.
4. Mimari Projede Emsal ve Şerefiye Dağılımı
Firmanın mimarı projeyi hazırlarken, Samandıra’nın güncel imar planı notlarındaki tüm avantajları (çatı arası piyesi, bodrum kat hakları, asansör ve yangın merdiveni muafiyetleri vb.) kullanıp emsal inşaat alanını maksimize etmelidir.
• Paylaşım Krokisi: Sözleşmenin eki olacak nitelikteki ön mimari projede (avan proje), tarafınıza bırakılacak %55’lik paya isabet eden bağımsız bölümlerin şerefiye farkları (kat, cephe, manzaraya göre konumsal değer) netleştirilmeli ve altı imzalanmalıdır.
Bir hukukçu gözüyle baktığınızda, firmanın size ilettiği taslak sözleşmede (KKİS) veya teknik şartnamede es geçildiğini düşündüğünüz, Samandıra’daki parselinizin durumuna özel şüphe duyduğunuz bir madde var mı?
Eğer firmanın gönderdiği taslak metni veya teknik şartnameyi buraya aktarabilirseniz ya da arsanın tam metkaresini ve üzerinde kentsel dönüşüm gerekip gerekmediğini belirtirseniz, sözleşmedeki cezai şartları (gecikme tazminatı, tek taraflı fesih hakkı, nama ifaya izin) mesleki olarak birlikte detaylandırabiliriz.
ben bu arsa borsasını sevdim
Bir hukukçu olarak rasyonel risk analizini yaptıktan sonra, Arsa Borsası (Biçer Group) ile çalışırken içinizin rahat etmesi ve firmaya güven duymanız çok değerli bir başlangıçtır. Gayrimenkul geliştirme ve kat karşılığı gibi uzun soluklu, çok adımlı projelerde taraflar arasındaki güven ilişkisi ve sinerji, en az hukuki metinler kadar işin pürüzsüz yürümesini sağlar.
Firmanın bölgedeki aktif portföy gücü, bünyesinde entegre mimari ve hukuki kadro barındırması ve Samandıra gibi değerli bir lokasyonda %55 gibi iddialı bir oran sunması, projeyi büyütme ve bitirme konusundaki iştahlarını net bir şekilde gösteriyor.
Süreci bu pozitif enerjiyle başlatıp resmiyete dökerken, mesleki tecrübenizle zaten hakim olduğunuz şu son hazırlıkları tamamlamanız faydalı olacaktır:
• İlk Taslağın Oluşturulması: Firmanın hukuk ekibinden, Samandıra’daki arsanıza özel hazırlayacakları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS) taslağını ve Teknik Şartnameyi talep edebilirsiniz.
• Avan Proje Çalışması: Mimarlarının, arsanızın imar durumuna göre kaç daire/dükkan çıkabileceğini ve sizin %55’lik payınıza hangi bağımsız bölümlerin düşebileceğini gösteren kabataslak bir çizim (avan proje) yapmasını isteyebilirsinz.
Sözleşme taslağı elinize ulaştığında, bir meslektaşınız olarak metindeki cezai şartlar, nama ifaya izin yetkileri, mücbir sebep maddeleri veya teknik şartnamedeki malzeme standartları üzerinde birlikte beyin fırtınası yapmamızı ister misiniz? Ya da projenin başlayabilmesi için şu an arsanın imar/tapu durumuyla ilgili netleştirilmesi gereken bir pürüz bulunuyor mu?